회사 명의의 부동산은 매각 시에 어떻게 처리할까? :물적분할, 현물출자, 매매, 현물배당, 유상감자에 관하여

“우리 A 회사에는 법인 명의의 부동산이 있는데, 우리 회사를 인수하려는 B사에서는 부동산을 제외한 M&A를 원합니다. 이런 상황에서 어떤 선택을 해야할까요?”

보통 인수하고자 하는 회사는 명확한 목적을 가지고 있지만, 목적과는 달리 항상 딱 맞는 대상 회사가 나타나지는 않기 때문에 과정에서 여러 협상 과정이 필요하게 됩니다. 만일 인수사가 원하는 것이 ‘서비스’ 또는 ‘특정 비즈니스’뿐인데, 대상 회사는 부동산을 가지고 있거나 여러 사업부를 가지고 있어 인수 시 복잡해지는 상황이 생기고는 하는데요.

이런 경우 매각을 하려는 회사가 활용할 수 있는 방법은 크게 두가지가 있습니다. 하나가 부동산을 별도의 법인으로 분리하는 방법, 또 하나는 개인 명의로 부동산을 이전하는 방법입니다. 이 두가지 방법에 대해 차근차근 살펴보도록 하겠습니다.

1. 부동산을 별도의 법인으로 분리하는 방법

부동산을 별도의 법인으로 분리하는 방법은 다시 크게 물적분할과 현물출자로 나눌 수 있는데요, 각각의 방법에 대해 자세히 살펴보겠습니다.

1.1. 물적분할

1.1.1. 물적분할이란?

물적 분할은 회사의 특정 자산이나 사업 부문을 떼어내서 신설 법인을 설립하는 방식입니다. 즉, 기존 회사가 그대로 존재하면서도, 분리된 자산(이 경우 부동산)을 가진 새로운 법인을 만드는 것입니다. 분할된 자산을 소유한 신설 법인의 주식은 기존 모회사(A 회사)가 보유하게 됩니다.

예를 들어, 전자제품 회사에서 휴대폰 사업부를 따로 떼어내 새 회사를 만들면, 원래 회사가 그 새 회사의 주식을 모두 갖게 되는 거죠.

1.1.2. 어떤 식으로 물적분할을 활용할까?

A사와 같은 상황이라면, 물적분할을 통해 부동산을 신설 법인으로 분리할 수 있습니다. 먼저 법인 명의로 보유한 부동산을 떼어내어, 이를 신설 법인에 소속시킵니다. 부동산만을 소유한 새로운 회사를 설립하는 것입니다. 부동산을 분리한 후에, 부동산을 제외한 나머지 사업 부문(B사가 인수하고자 하는 부문)을 매각합니다.

A사는 부동산을 소유한 신설법인의 주식을 그대로 보유하므로, 부동산을 간접적으로 계속 소유할 수 있습니다. 또, B사는 부동산이 제외된 A회사의 사업만을 인수하게 되는 것이죠.

1.1.3. 물적분할의 세금 및 법적 고려사항

물적 분할을 통해 신설 법인을 만들면, 부동산을 새로운 법인으로 이전하는 과정에서 세금(양도소득세, 취득세 등)이 발생할 수 있습니다. 또한, 신설 법인 설립 절차와 관련된 법적 절차도 반드시 준수해야 합니다. 이 과정에서 세무 및 법률 전문가의 도움을 받는 것이 중요합니다. 아래는 참고할 수 있는 세금 관련 법령입니다.

• 법인세 과세이연: 법인세법 제47조에 따르면, 적격물적분할의 요건을 충족하는 경우 분할로 인한 자산의 양도차익에 대한 과세를 이연받을 수 있습니다. 이는 분할신설법인의 주식을 처분할 때까지 과세를 미루는 것을 의미합니다.

• 부가가치세 면제: 적격물적분할의 경우, 부가가치세법에 따라 재화의 공급으로 보지 않아 부가가치세가 면제됩니다. (관련 법령)

1.2.현물출자

1.2.1. 현물출자란?

현물출자는 회사가 가지고 있는 자산(이 경우에는 부동산)을 돈 대신 다른 법인에 출자하는 방식인데요. 더 정확히는, 자본금을 늘리기 위해 현금 대신 부동산, 주식, 특허 같은 유형 또는 무형 자산을 출자하는 방식입니다.

1.2.2. 어떤 식으로 현물출자를 활용할까?

A사의 경우, 법인 명의의 부동산을 신설 법인에 현물출자하는 방법으로 부동산을 분리할 수 있습니다. 이렇게 하면 부동산이 새로운 법인의 자산으로 넘어가고, A사는 신설 법인의 주식을 보유하게 되는 것이죠.

1.3.현물출자와 물적분할의 비교

1.3.1. 현물출자와 물적분할의 차이점은?

얼핏 보면 현물출자와 물적 분할은 모두 자산을 신설 법인으로 옮기는 방식이라 비슷해보일 수 있는데요. 과정과 결과에는 중요한 차이점이 있습니다.

먼저, 물적분할은 상법에 명시된 절차로 이사회 의결, 주주총회 특별결의, 채권자 보호절차가 필요하다는 점이 있습니다. 절차가 복잡하죠. 또, 포괄적 승계를 통해 자산과 부채를 일괄적으로 이전할 수 있어요. 보통 물적분할은 대규모 사업부문을 분리하거나 세제 혜택을 받고자 할 때 유용하게 활용하고는 합니다.

반면, 현물출자는 상법상 현물출자 규정에 따라 이사회 의결만으로 진행할 수 있어 절차가 간단하고 신속합니다. 다만, 개별 자산별로 이전 절차가 필요해서 그에 따는 행정적인 부담이 있는 편이죠. 현물출자는 특정 자산만을 분리하거나 신속한 분리가 필요할 때 선호됩니다.

1.3.2. 한국에서는 현물출자와 물적분할 중에 무엇을 선호할까?

최근 한국에서는 기업들이 지배구조 개편 방안으로 물적분할 대신 현물출자 방식을 선호하는 경향이 나타나고 있는데요.

물적분할을 하면 기존 회사가 신설 법인의 100% 지분을 보유하기 때문에, 신설 법인을 완전 자회사로 운영할 수 있어서 완전한 통제권을 유지할 수 있다는 장점이 있었는데요.

다만, 이렇게 했을 때 물적분할 진행으로 인해 모회사 가치 하락할 할 수 있고, 일반주주들의 피해가 우려되어 반대가 심했다고 고 합니다. 이에 따라,정부가 물적분할에 대한 규제를 강화하면서 기업들이 대안을 모색하게 되었고, 현물출자를 선호하는 현상이 일어나고 있어요.

현물출자의 경우, 회사가 자산(부동산)을 신설법인에 출자하고 그 대가로 주식을 받는 것인데요. 신설 법인의 지분이 출자 비율에 따라 결정돼요. 사실 회사가 단독으로 출자한다면 100%의 지분을 소유할 수 있어서, 물적분할의 장점을 그대로 가져갈 수 있으니 기업 입장에서는 현물출자를 선호할 수 밖에 없는 현상이 일어나고 있는 것이죠.

2. 개인 명의로 부동산을 이전하는 방법

지금까지는 부동산을 별도의 법인으로 분리하는 방법에 대해 알아보았는데요. 꼭 법인으로 분리하지 않더라도 개인 명의로 옮기는 방법 역시 고려해볼 수 있습니다. 개인 명의로 부동산을 이전하는 것은 회사의 자산 구조를 단순하게 만들기 때문에 고려해봄직한 전략입니다. 이 방법은 크게 매매, 현물배당, 감자 세 가지로 나눌 수 있습니다.

2.1. 매매

매매는 말그대로 파는 것입니다. 개인 명의로 부동산을 이전하는 가장 직접적이고, 절차가 간단한 방법이기도 해죠. 가장 직접적인 방법이에요. 회사가 개인에게 부동산을 파는 거죠. 하지만 회사 명의의 부동산을 매매할 때는 개인 사이의 거래와 달리 고려할 점이 조금 더 많습니다.

특히나 법인에서 부동산을 매매할 시에 적정한 가격 설정이 매우 중요한데요. 이는 손해를 방지하기 위해 적절히 가격 설정을 해야하기 보다도, 시장 가격보다 훨씬 낮게 팔면 회사에 손해를 끼쳤다는 이유로 배임 혐의가 제기될 수 있기 때문에 주의해야 합니다.

또한, 세금도 반드시 고려해야합니다. 부동산 매매차익은 법인의 소득으로 간주되어 법인세가 부가되고, 주택이나 비사업용 토지 등은 양도할 때 추가적으로 세금이 부과되기도 합니다. 그 외에도 여러가지 세금과 관련된 고려사항이 있으니 법인의 부동산 매매는 잘 알아보고 진행하는 것이 좋겠습니다.

2.2. 현물배당

현물배당도 활용할 수도 있는 선택지 중 하나입니다. 현물배당은 회사가 보유한 현물(예: 부동산, 주식 등)을 주주들에게 배당하는 방식인데요, 상법 제452조의4(현물배당)에 따라 금전 외의 재산으로 배당을 할 수 있는 방법이 있습니다.

부동산을 현물로 배당하게 되면, 부동산은 회사에서 분리되어 주주 개인의 소유가 됩니다. 결국 부동산이 회사 자산에서 제외되는 것이니, B사의 요구에 맞춘 M&A를 진행할 수 있겠습니다.

다만, 현물배당은 법인세, 배당소득세, 취득세, 부가가치세 등 여러 관련된 세금 문제가 발생할 수 있습니다. 세금 문제와 법적 절차가 복잡한 편이므로 전문가의 조언을 받는 것이 좋겠습니다.

2.3. 감자

2.3.1. 감자란?

감자는 회사가 자본금을 줄이는 방식인데요. 다시 말해, 회사의 발행 주식 수를 줄이거나 주식의 액면가를 낮추는 방식으로 자본금을 줄이는 절차입니다. 감자는 크게 유상감자와 무상감자로 나뉩니다.

• 유상감자 : 회사가 주주에게 자본금을 돌려주면서 자본금을 줄이는 방식

• 무상감자 : 자본금을 줄이지만 주주에게는 별도의 금전적 보상이 없고, 단순히 자본금이 줄어드는 구조

2.3.2. 어떤 식으로 감자를 활용할까?

A사의 상황에서 감자를 직접적으로 부동산 처리에 이용하는 방식은 조금 복잡할 수 있는데요. 진행하게 된다면 A사의 경우 부동산 가치에 해당하는 만큼의 주식을 소각하고, 그 대가로 해당 부동산을 주주들에게 지급하여 회사의 자산에서 부동산을 제외시키는 방식입니다.

2.3.3. 유상감자 시 주의할 점

하지만, 이 유상감자를 활용한 방식은 현물배당과 비슷하게 세금 이슈가 많은 편인데요. 주주가 받는 감자 대가가 주식의 취득 금액보다 크면 그 차액에 대해 의제배당으로 소득세 문제가 발생할 수 있습니다. 또한 불균등 감자 시 이익을 받는 주주에 대한 증여세 문제도 발생할 수 있고요.

불균등감자란 모든 주주가 동일한 비율로 감자에 참여하지 않고, 특정 주주의 지분만 감소시키는 방식인데요. 특히 이 경우에 특수관계인 간에 시가와 30% 이상 차이나거나 3억원 이상 차이나는 경우 증여세가 과세될 수 있습니다.

유상감자를 통한 부동산 분리는 가능하지만, 여러가지 세금문제와 함께 복잡한 절차를 거쳐야만 가능한 방식이기 때문에, 일반적으로 활용되는 방식은 아닙니다.

요약 및 결론

지금까지 매각 시 법인 명의의 부동산을 어떤 식으로 처리할 지에 대해 여러 가지 방안을 살펴보았는데요. 각 방법마다 장단점이 있기 때문에, 회사와 매각 당시의상황에 따라 가장 적합한 방법을 선택하는 것이 중요합니다.

물적분할이나 현물출자를 통해 부동산을 별도 법인으로 분리하면 부동산 자산의 가치를 유지하면서도 M&A를 원활히 진행할 수 있습니다. 다만, 법적 절차와 세금 문제를 꼼꼼히 검토해야 해야하고, 신설법인이 필요하기 때문에 절차가 복잡하죠.

개인 명의로 이전하는 방법 중 매매는 가장 직접적이지만, 적정 가격 설정과 세금 문제에 주의가 필요합니다. 현물배당이나 감자를 통한 방법은 복잡한 절차와 세금 이슈가 있어 신중한 접근이 필요합니다.

결국 어떤 방법을 선택하든 복잡한 절차와 여러 생각치도 못한 이슈가 있을 수 있으므로 전문가의 조언을 받는 것이 필수적입니다. 특히 세금 문제는 예상치 못한 큰 비용으로 이어질 수 있으므로, 반드시 전문가와 상의하시는 것을 추천합니다.

또한, 선택한 부동산 처리 방식이 우리 회사의 장기적인 전략과 부합하는지도 충분히 고려해야 합니다. 단기적으로 M&A를 성사시키기 위해 부동산을 분리한 뒤, 이후 예상치 못한 더 큰 문제가 발생할 수 있기 때문입니다. M&A는 기업의 중요한 전환점이 될 수 있는 결정이므로, 회사의 미래를 고려한 최적의 해결책을 찾는 데 충분한 시간과 리소스를 투입하는 것이 중요합니다.